공인중개사 시험은 정해진 점수만 넘으면 모두 붙는 절대평가인데도 합격률이 해마다 크게 출렁입니다. 2024년 1차 합격률은 15.1%까지 내려갔다가 2025년에는 23.5%로 올라왔습니다. 문제가 얼마나 까다롭게 나왔는지가 그대로 숫자에 찍힌다는 뜻입니다.
아래 수치는 모두 큐넷에 공개된 한국산업인력공단 시험통계자료(2026년 1월 작성)에서 가져왔습니다. 블로그마다 소수점이 조금씩 다른 경우가 있습니다. 이 글은 공단 원자료를 기준으로 맞췄습니다.
최근 10년 공인중개사 합격률 (1차·2차)
연도(회차) | 1차 응시 | 1차 합격 | 1차 합격률 | 2차 응시 | 2차 합격 | 2차 합격률 |
|---|---|---|---|---|---|---|
2025년 (36회) | 80,387 | 18,901 | 23.5% | 33,247 | 10,686 | 32.1% |
2024년 (35회) | 98,483 | 14,850 | 15.1% | 49,521 | 15,301 | 30.9% |
2023년 (34회) | 134,354 | 27,458 | 20.4% | 65,705 | 15,157 | 23.1% |
2022년 (33회) | 176,016 | 34,746 | 19.7% | 88,378 | 27,916 | 31.6% |
2021년 (32회) | 186,278 | 39,776 | 21.4% | 92,569 | 26,915 | 29.1% |
2020년 (31회) | 151,674 | 32,368 | 21.3% | 75,214 | 16,555 | 22.0% |
2019년 (30회) | 129,694 | 27,875 | 21.5% | 74,001 | 27,078 | 36.6% |
2018년 (29회) | 138,287 | 29,146 | 21.1% | 80,327 | 16,885 | 21.0% |
2017년 (28회) | 128,804 | 32,969 | 25.6% | 76,393 | 23,698 | 31.0% |
2016년 (27회) | 112,038 | 29,749 | 26.6% | 71,829 | 22,340 | 31.1% |
2차 합격자 수가 곧 그해 최종 합격자 수입니다. 2025년 제36회에서는 10,686명이 공인중개사 자격을 얻었습니다.
숫자에서 읽히는 세 가지 흐름
응시자가 4년 사이 절반 아래로 줄었다
1차 응시자는 2021년 186,278명으로 가장 많았고 2025년에는 80,387명이었습니다. 4년 만에 43% 수준으로 줄어든 셈입니다. 응시자가 줄었다고 합격률이 저절로 오르지는 않는다는 점이 2024년 숫자에서 드러납니다.
1차는 대체로 20% 안팎, 2024년만 15%대
1차 합격률은 2018년부터 2023년까지 19.7~21.5% 사이를 오갔습니다. 2024년 제35회는 15.1%로 최근 10년 중 가장 낮았고 이듬해 23.5%로 회복했습니다. 1차를 처음 보는 수험생이라면 다섯 명 중 한 명 정도가 붙는 시험이라고 생각하면 크게 틀리지 않습니다.
2차 합격률은 해마다 편차가 크다
2차 합격률은 최근 10년 동안 21.0%(2018년)에서 36.6%(2019년)까지 벌어졌습니다. 2018년에서 2019년으로 넘어가며 15%포인트 넘게 뛰었고 2023년에는 다시 23.1%로 내려왔습니다. 1차보다 대체로 높게 나오지만 그해 문제에 따라 결과가 크게 달라지는 시험입니다.
전체 응시자 기준으로 보면 최종 합격은 열 명 중 한 명
"공인중개사 최종 합격률"을 찾는 분이 많지만 공단이 따로 발표하는 수치는 없습니다. 1·2차를 통틀어 시험장에 온 사람 수와 최종 합격자 수를 나눠 보면 대략의 감을 잡을 수 있습니다.
연도 | 1·2차 전체 응시자 | 최종 합격자 | 비율(계산값) |
|---|---|---|---|
2025년 | 113,634 | 10,686 | 9.4% |
2024년 | 148,004 | 15,301 | 10.3% |
2023년 | 200,059 | 15,157 | 7.6% |
2022년 | 264,394 | 27,916 | 10.6% |
2021년 | 278,847 | 26,915 | 9.7% |
전체 응시자에는 1차만 본 사람과 1차 면제로 2차만 본 사람이 섞여 있어 정확한 합격 확률은 아닙니다. 다만 매년 응시자 열 명 중 한 명 안팎이 최종 합격한다는 흐름은 확인할 수 있습니다.
합격 기준과 과목별 출제 범위
1차와 2차 모두 과목마다 100점 만점에 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상이면 합격입니다. 과목당 40문제가 나오니 한 문제가 2.5점입니다. 어떤 과목이 부담스러운지는 사람마다 다르지만 출제 범위를 보면 공부량이 어디에 몰리는지는 분명합니다.
차수 | 과목 | 출제 범위와 비율 |
|---|---|---|
1차 | 부동산학개론 | 부동산학개론 85% 내외, 부동산감정평가론 15% 내외 |
1차 | 민법 및 민사특별법 | 민법(총칙 중 법률행위, 질권을 제외한 물권법, 계약법 일부) 85% 내외, 주택임대차보호법 등 민사특별법 5개 15% 내외 |
2차 | 공인중개사법령 및 중개실무 | 공인중개사법·부동산 거래신고법 70% 내외, 중개실무 30% 내외 |
2차 | 부동산공법 | 국토계획법 30%, 도시개발법·도시정비법 30%, 주택법·건축법·농지법 40% 내외 (법률 6개) |
2차 | 부동산공시법령 및 부동산 관련 세법 | 부동산등기법 30%, 공간정보관리법 30%, 부동산 관련 세법 40% 내외 |
법률 6개를 한 과목에서 다루는 부동산공법은 범위 자체가 가장 넓습니다. 1차에서는 민법이 조문과 판례를 함께 봐야 해서 시간이 많이 듭니다. 과락 기준이 40점이니 자신 있는 과목에서 점수를 끌어올리기보다 약한 과목을 40점 위로 안정적으로 올려 두는 쪽이 합격에 더 가깝습니다.
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출처: 한국산업인력공단 큐넷 시험통계자료 「공인중개사 차수별 통계(2014~2025년)」·「공인중개사 시행현황 통계(1~36회)」(2026. 1. 작성), 「2026년도 제37회 공인중개사 자격시험 시행계획 공고」