공인중개사 공부기간과 2027 준비 로드맵, 시작 시기별 계획

2027년 제38회 공인중개사 시험은 2027년 10월 30일 토요일에 치러질 예정입니다. 이 날짜에서 거꾸로 세면 2026년 11월에 시작할 때 약 12개월, 2027년 1월이면 약 10개월, 4월이면 약 7개월이 남습니다. 1차와 2차를 한 해에 모두 붙는 동차 합격에는 보통 1년 안팎이 걸리니 언제 시작하느냐에 따라 목표와 공부 순서를 달리 잡아야 합니다.

2027년 날짜는 한국산업인력공단이 제37회 시행계획 공고에서 미리 밝힌 예정 일정입니다. 여기에 에듀윌 블로그에 실렸던 준비 기간 안내, 연간 학습 흐름, 수강생 후기를 모아 시작 시기별 로드맵으로 정리했습니다.

2027 공인중개사 시험일정 (제38회, 예정)

공단은 37회 공고의 마지막 안내 항목에서 2027년부터 접수 기간과 시험일을 위 규칙대로 지정하겠다고 예고했습니다. 해마다 같은 주에 접수하고 같은 토요일에 시험을 보게 되니 1년 계획을 세우기가 한결 수월해집니다. 다만 어디까지나 예정이므로 2027년 정식 공고가 나오면 날짜를 한 번 더 확인하세요. 올해 37회 일정과 당일 시간표는 공인중개사 시험일정과 당일 시간표·준비물에 정리해 두었습니다.

공인중개사 공부기간, 동차와 순차는 얼마나 다를까

시험은 1년에 한 번 열리고 1차와 2차를 같은 날 이어서 봅니다. 한 해에 둘 다 붙으면 동차 합격, 첫해에 1차를 붙고 다음 해에 2차를 붙으면 순차 합격이라고 부릅니다.

이 기간은 공단 통계가 아니라 에듀윌이 수험생 사례를 바탕으로 안내해 온 평균치입니다. 부동산을 미리 알고 있는지, 혼자 책으로 하는지 인강이나 학원을 함께 쓰는지에 따라 사람마다 차이가 큽니다.

순차로 간다고 손해만 보는 것은 아닙니다. 1차에 합격하면 바로 다음 회 시험에서 1차가 면제됩니다. 반대로 1·2차를 함께 응시했다가 1차에서 떨어지면 2차는 점수와 관계없이 무효가 됩니다. 면제를 받으려면 다음 해에 2차 대상자로 접수해야 하는데, 자세한 방법은 공인중개사 1차 면제 기간과 접수 방법에서 확인할 수 있습니다.

시작 시기별 2027 준비 로드맵 (11월·1월·4월)

아래 배분은 시험일 2027년 10월 30일(예정)을 기준으로 잡은 예시입니다. 뒤로 갈수록 기출과 모의고사 기간은 지키고 이론 기간을 줄이는 방식으로 조정했습니다.

11월에 시작한다면

시간이 가장 넉넉한 출발입니다. 처음 두세 달은 진도보다 낯선 법률 용어와 개념에 익숙해지는 데 쓰는 편이 좋습니다. 기본 이론을 2월까지 한 바퀴 돌려 두면 봄부터는 같은 내용을 더 빠르게 다시 볼 수 있습니다.

1월에 시작한다면

에듀윌이 소개해 온 1년 학습 커리큘럼과 거의 같은 흐름입니다. 1~4월에 기초와 기본 이론으로 뼈대를 세우고 5~6월에 내용을 깊게 이해하면서 핵심만 추립니다. 7~8월에는 배운 이론이 문제로 어떻게 나오는지 유형별로 익히고 9~10월은 모의고사로 실전 감각을 끌어올리며 약한 곳을 메웁니다.

4월에 시작한다면

5과목을 7개월 안에 끝내야 하니 동차는 빠듯합니다. 공부 시간이 넉넉하지 않다면 2027년에는 1차 두 과목만 확실히 붙고 이듬해 2차에 집중하는 2년 분할도 안정적인 선택입니다. 동차를 고른다면 기본 이론을 3개월 안에 마치고 7월부터는 문제풀이로 넘어가야 일정이 맞습니다.

어느 쪽이든 8월 2일부터 6일까지 이어지는 접수 주간은 문제풀이 단계 한가운데에 있습니다. 시험장은 접수할 때 직접 고르는데 선호 지역은 일찍 마감될 수 있으니 달력에 미리 표시해 두세요.

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단계별 공부법, 기본 이론부터 최종 정리까지

공부할 과목은 5개

공시법과 세법을 따로 세어 6과목이라고 부르기도 하지만 공고상 과목은 5개입니다. 과목마다 40문제, 5지 선택형으로 나옵니다.

합격 기준을 알면 시간 배분이 보입니다

1차와 2차 모두 과목마다 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상이면 합격하는 절대평가입니다. 한 과목이라도 40점에 못 미치면 평균이 높아도 떨어지기 때문에 잘하는 과목을 더 올리기보다 약한 과목을 40점 위로 끌어올리는 데 마지막 두 달을 쓰는 편이 유리합니다. 1차 합격률은 2024년 15.1%, 2025년 23.5%로 해마다 출렁였습니다. 회차별 통계는 공인중개사 합격률·난이도 통계에서 볼 수 있습니다.

합격생들은 기간을 이렇게 썼습니다

에듀윌 수강생 후기를 바탕으로 정리했습니다. 원글도 후기를 재구성해 실었다고 밝히고 있습니다.

네 사람의 방식은 달라도 겹치는 부분이 있습니다. 한 번에 완벽히 이해하려 하기보다 여러 번 돌려 보고 문제풀이 단계에서는 모든 문제가 아니라 틀린 문제에 시간을 썼습니다. 시간이 부족했던 오**님처럼 1차부터 먼저 확실히 잡아 두는 순차 전략도 현실적인 길입니다.

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출처: 한국산업인력공단 공고 제2026-117호 「2026년도 제37회 공인중개사 자격시험 시행계획 공고」(2026. 7. 24.) 2·4·6·7·12항, 한국산업인력공단 큐넷 시험통계자료 「공인중개사 차수별 통계」(2026. 1. 작성)