공인중개사 시험 난이도, 1차·2차 과목별 체감 난이도와 합격률

공인중개사 시험은 과목마다 40점, 차수별 평균 60점만 넘기면 붙는 절대평가인데도 1차 합격률이 최근 10년 동안 15.1~26.6% 사이에 머물렀습니다. 제36회 기준으로 난이도를 끌어올린 과목은 부동산공법과 세법이었고 민법과 중개사법령은 무난했다는 평가가 나왔습니다. 지난 10월 31일 치른 제37회의 공식 결과는 12월 2일 합격자 발표 때 나오므로, 이 글은 지난 회차 통계와 과목별 체감 평가를 바탕으로 공인중개사 시험 난이도를 정리했습니다.

합격률로 본 공인중개사 시험 난이도

숫자로 난이도를 가늠하는 가장 확실한 방법은 공단이 공개하는 합격률입니다. 최근 5년 수치만 추려 보면 아래와 같습니다.

1차는 다섯 명 가운데 한 명꼴로 붙고 2024년처럼 문제가 까다롭게 나온 해에는 15%대까지 떨어집니다. 최근 10년으로 넓혀 보면 2차 합격률이 1차보다 높았던 해가 열 번 중 아홉 번입니다. 2차 응시자 가운데 상당수가 이미 1차를 넘긴 사람이라는 점을 감안하더라도, 처음 시험을 준비하는 사람에게 첫 관문은 1차라는 뜻으로 읽을 수 있습니다. 10년치 전체 통계와 최종 합격 비율은 공인중개사 합격률·난이도 통계에 따로 정리했습니다.

공인중개사 1차·2차 과목별 난이도 비교 (제36회 체감 평가)

아래 표는 2025년 제36회 시험 직후 에듀윌이 내놓은 과목별 난이도 평가를 모은 것입니다. 상·중상·중은 공식 등급이 아니라 수험생 체감과 문항 분석을 합친 평가라는 점을 감안해 주세요. 공시법과 세법은 시험에서 한 과목으로 묶이지만 성격이 달라 따로 적었습니다.

차수별로 묶어 보면 1차는 학개론 계산 문제와 민사특별법 일부 문항이 변수였고 두 과목 모두 체감 난이도 상까지 오르지는 않았습니다. 2차에서 난이도를 끌어올린 과목은 부동산공법과 세법이었습니다. 그런데 앞의 합격률 표에서는 최근 5년 내내 1차 합격률이 2차보다 낮았으니, 과목 체감과 실제 통과 비율은 나눠서 보는 편이 좋습니다.

시험 직후에는 제36회가 전년 수준이거나 약간 더 어려웠다는 평이 나왔습니다. 그런데 한 달 뒤 공개된 1차 합격률은 15.1%에서 23.5%로 올랐습니다. 시험장에서 느낀 난이도와 실제 합격률이 같은 방향으로 움직이지 않을 수 있다는 사례입니다. 제37회 체감 평가도 12월 2일 결과가 나오기 전까지는 참고용으로만 보는 편이 안전합니다. 제37회를 치렀다면 체감 평가보다 내 점수가 먼저인데, 과목별 점수와 과락 여부는 공인중개사 가답안 확인과 가채점 방법을 보고 계산해 볼 수 있습니다.

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공인중개사 합격률이 낮고 시험이 어렵게 느껴지는 이유

한 과목에 법률이 여러 개 들어 있다

제37회 공고 기준으로 부동산공법 한 과목에 국토계획법, 도시개발법, 도시정비법, 주택법, 건축법, 농지법까지 법률 6개가 들어갑니다. 공시법·세법 과목은 등기법, 공간정보관리법, 부동산 관련 세법을 함께 다룹니다. 1차 민법도 총칙 중 법률행위, 질권을 뺀 물권법, 계약법 일부에 민사특별법 5개가 더해집니다. 과목 수는 다섯 개지만 실제로 익혀야 할 법은 훨씬 많습니다. 과목별 출제 비율은 공인중개사 시험과목 총정리에서 확인할 수 있습니다.

법이 바뀌면 답도 바뀐다

공고는 답안을 시험 시행일에 시행 중인 법령 기준으로 작성한다고 밝히고 있습니다. 작년 교재로 외운 내용이 올해는 틀린 답이 될 수 있다는 뜻입니다. 범위가 넓은 데다 개정 사항까지 챙겨야 하니 시험 직전까지 정리할 거리가 남습니다.

2차는 오후 내내 이어진다

모든 과목이 40문항, 5지 선택형 객관식입니다. 2차 2교시는 50분 안에 40문제를 풀어야 해서 한 문제에 쓸 수 있는 시간이 1분 15초 남짓입니다. 계산 문제가 섞이는 세법이 이 교시에 들어 있다 보니, 동차 응시자라면 아침부터 이어진 시험의 피로까지 함께 견뎌야 합니다.

한 과목만 무너져도 떨어진다

평균이 60점을 넘어도 한 과목이 40점 아래면 불합격입니다. 공법처럼 체감 난이도가 높은 과목이 하나만 있어도 전체 결과가 흔들릴 수 있어 부담이 커집니다. 내 점수로 과락과 평균을 계산하는 방법은 공인중개사 합격기준과 가채점 판단법을 참고하세요.

수험생 유형에 따라 다른 체감 난이도

아래 사례는 에듀윌 수강생 후기를 바탕으로 정리했습니다. 원 후기도 요약·각색된 글이어서 개인 정보는 줄였습니다.

처음 시작하는 수험생: 1차 기초가 먼저

합격률 흐름에서 보듯 초시생이 먼저 넘어야 할 문턱은 1차입니다. 제36회처럼 학개론 계산 문제가 늘면 체감 난도가 바로 올라가고 민법은 민사특별법까지 범위가 이어집니다. 그래서 처음에는 진도를 서두르기보다 1차 두 과목의 기초 개념을 단단히 다져 두는 쪽이 권장됩니다.

직장을 다니며 준비한 경우

제36회에 합격한 강**님은 회사에 다니면서 3월부터 퇴근 후 강의만 들었습니다. 7월까지 전 범위를 한 번 끝내는 것을 목표로 삼았고 이후에는 공부에 집중하려고 회사를 그만둔 뒤 하루 종일 도서관에서 같은 범위를 되풀이해 공부했습니다. 회독할 때마다 과목별로 걸리는 시간을 줄여 나갔고 기출문제는 많이 돌리기보다 오답만 골라 2~3회 다시 풀었습니다. 그 결과 전 과목 60점 이상으로 합격했다고 적었습니다.

공백 뒤 다시 도전한 경우

제35회에 1·2차를 함께 합격한 김**님은 2년 전에 1차를 붙고도 개인 사정으로 2차를 미뤘습니다. 다시 시작할 때는 원서만 내 두자는 마음이었는데, 개념 위주 강의를 듣다 보니 민법 점수가 가장 높게 나왔고 학개론은 문제 풀이 감각을 되찾았다고 합니다. 공부하지 못한 날이 더 많았지만 중간에 놓지 않은 것이 짧은 기간 합격으로 이어졌습니다.

공인중개사 시험 난이도를 낮추는 준비 순서

합격 후기와 시험 구조를 함께 놓고 보면 준비 순서는 비교적 분명합니다. 먼저 전 범위를 한 번 끝까지 훑어 법률 사이의 연결을 잡습니다. 그다음 회독을 거듭하며 과목별 소요 시간을 줄이고 기출은 틀린 문제 위주로 반복합니다. 시험이 가까워지면 공법처럼 체감 난이도가 높은 과목을 40점 위로 안정시키는 데 시간을 더 쓰고 2차 2교시 50분에 맞춰 실전 시간 배분을 연습합니다.

2027년 제38회를 목표로 한다면 지금 시작하는 시기별 계획을 공인중개사 공부기간과 2027 준비 로드맵에서 비교해 볼 수 있습니다.

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출처: 한국산업인력공단 큐넷 시험통계자료 「공인중개사 차수별 통계(2014~2025년)」(2026. 1. 작성), 한국산업인력공단 공고 제2026-117호 「2026년도 제37회 공인중개사 자격시험 시행계획 공고」(2026. 7. 24.)