공인중개사 시험과목 총정리, 출제 범위·비율과 과목별 공부법

공인중개사 시험과목은 1차 2과목, 2차 3과목으로 모두 5과목입니다. 1차는 부동산학개론과 민법 및 민사특별법, 2차는 공인중개사법령 및 중개실무, 부동산공법, 부동산공시법령 및 부동산 관련 세법입니다. 과목마다 40문제가 객관식 5지 선택형으로 나오고 과목별 40점 이상과 평균 60점 이상을 모두 넘겨야 합격합니다.

아래 과목·출제 범위·출제비율은 한국산업인력공단의 제37회 시행계획 공고(제2026-117호) 4항을 그대로 옮겨 정리했습니다. 과목별 공부법은 에듀윌 블로그에 실렸던 과목 전략과 수강생 후기를 모아 다시 정리한 내용입니다.

공인중개사 시험과목 한눈에 보기

1차와 2차는 같은 날 이어서 치릅니다. 2차 2교시는 공시법과 세법이 한 과목으로 묶여 40문항을 50분 안에 풀어야 하므로 시간이 가장 빠듯합니다. 입실 시각과 준비물은 공인중개사 시험일정과 당일 시간표에 따로 정리해 두었습니다.

과목별 출제 범위와 출제비율 (공고 4항)

공고에는 과목마다 어떤 법률이 몇 퍼센트 안팎으로 나오는지 적혀 있습니다. 문항 수는 출제비율에 40문항을 곱한 계산값이라 실제 시험에서는 한두 문제 달라질 수 있습니다.

부동산학개론은 공고에 세부 목차까지 나와 있습니다. 경제·시장·정책·투자·금융처럼 단원 이름만 봐도 계산 문제가 어디서 나올지 짐작이 갑니다.

정답은 시험 시행일 당일 시행 중인 법령을 기준으로 정합니다. 해마다 바뀌는 세법이나 공법은 지난해 교재로 공부하면 정답이 달라질 수 있으니 최신 개정판인지 꼭 확인하세요.

과목별 공부법, 다섯 과목은 성격이 다릅니다

부동산학개론: 계산 문제를 버리지 않기

다섯 과목 가운데 유일하게 법이 아닌 과목입니다. 에듀윌 원글들이 공통으로 꼽은 복병은 계산 문제입니다. 통째로 넘기기보다 자주 나오는 공식 유형을 반복해 풀어 두면 오히려 점수를 지켜 주는 파트가 됩니다. 36회 총평을 다룬 글에서는 계산 비중이 커지는 흐름을 짚으면서 중·하 난도 30문항을 확실히 맞히는 것을 기본 목표로 제시했습니다. 정책론에 조세정책이 들어 있어 2차 세법과 겹치는 부분도 있습니다.

민법 및 민사특별법: 판례는 결론부터

1차 난도를 끌어올리는 과목으로 자주 언급됩니다. 판례 문장을 통째로 외우려 하기보다 어떤 상황에서 유효인지 무효인지, 인정인지 부정인지 결론을 먼저 잡고 이유를 이어 붙이는 방식이 부담을 줄여 줍니다. 최근에는 보기 세 개를 모두 정확히 알아야 풀리는 박스형 문제가 늘었고 15% 비중인 민사특별법도 난도가 올라가는 추세라고 원글은 분석했습니다.

공인중개사법령 및 중개실무: 평균을 끌어올리는 과목

원글들이 모두 고득점 과목으로 분류했습니다. 범위가 공인중개사법과 부동산거래신고법, 중개실무로 비교적 좁아 세세한 숫자와 기간까지 외우면 점수가 잘 나옵니다. 여기서 점수를 넉넉히 받아 두면 공법이 흔들려도 2차 평균 60점을 지키기 쉽습니다.

부동산공법: 목표는 과락 탈출

법률 6개를 한 과목에서 다뤄 많은 수험생이 첫손에 꼽는 난관입니다. 100점을 노리기보다 빈출 테마를 골라 40점을 안정적으로 넘기는 데 맞춰 공부 범위를 줄이라는 조언이 많았습니다. 하루에 조금씩이라도 꾸준히 보는 것이 몰아서 보는 것보다 낫습니다.

부동산공시법령 및 세법: 절차와 숫자는 시험 직전까지

등기 절차, 지적공부, 세율과 기한처럼 숫자와 순서를 묻는 문제가 많습니다. 한 번 외웠다고 끝나지 않아서 시험 직전까지 계속 다시 보며 실수를 줄이는 과목입니다. 세법은 개정 사항을 반영한 교재와 강의로 준비하세요.

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과락 40점, 과목마다 몇 문제를 맞혀야 할까

한 문제는 2.5점입니다. 40점은 16문항, 평균 60점은 과목당 24문항에 해당합니다. 1차는 두 과목 합계가 120점 이상, 2차는 세 과목 합계가 180점 이상이어야 평균 60점을 넘깁니다.

평균이 아무리 높아도 한 과목이 16문항 아래로 내려가면 불합격입니다. 그래서 잘하는 과목을 더 올리기보다 약한 과목을 16문항 위로 안정적으로 올려 두는 편이 합격에 가깝습니다. 1·2차를 함께 응시했다면 1차에서 떨어지는 순간 2차 점수는 무효가 된다는 점도 기억해 두세요. 회차별로 몇 명이 붙었는지는 공인중개사 합격률·난이도 통계에서 볼 수 있습니다.

기출은 이론 한두 번 돌린 뒤부터

원글에서 공통으로 강조한 방법은 기본 이론을 한두 번 돌린 뒤부터 기출을 같이 보는 것입니다. 기출은 실력 점검용이라기보다 어디서 문제가 나오는지 알려 주는 지도에 가깝습니다. 실제 시험처럼 시간을 재고 풉니다. 채점한 뒤에는 틀린 문제뿐 아니라 헷갈렸던 보기까지 이론서에서 다시 찾아봅니다. 법령이 자주 바뀌니 최근 몇 년 치 기출을 중심으로 되풀이해 보는 편이 시간 대비 효과가 큽니다.

에듀윌 수강생 후기를 보면 36회에 동차 합격한 김**님은 추가 강의를 듣는 대신 단원별 기출과 모의고사를 합쳐 과목마다 700문제씩 풀었다고 했습니다. 시험을 두 달 앞두고는 본시험과 같은 시간대에 모의고사를 치르며 체력을 나눠 쓰는 연습을 했고 교재 전체를 다시 읽는 대신 오답과 이어진 개념만 찾아 표시하는 방식을 썼습니다. 결과는 민법 85점, 중개사법 80점이었습니다.

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이 글은 제37회 공고 기준입니다. 제38회 시행계획 공고가 나오면 과목과 출제비율을 다시 확인해 반영하겠습니다.

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출처: 한국산업인력공단 공고 제2026-117호 「2026년도 제37회 공인중개사 자격시험 시행계획 공고」(2026. 7. 24.) 3·4·6항, 국가법령정보센터 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」